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"> 国海证券首席经济学家夏磊

2026年8月28日，住建部
、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》 ，明确新出让土地项目优先现房销售 、预售项目需主体结构封顶
。销售制度改革是房地产发展新模式落地的关键一步。

在房地产行业从旧模式向新模式转型之际，市场呈现明显的“K型分化 ” 。这是市场重新定价
、资源再配置的结果
，也折射出购房者对性价比的追求
。这一现象，是行业从“有没有”迈向“好不好
”的深层逻辑 ，也是市场深化与行业重塑的重要标志。

房地产发展新模式
，本质上是在开发、融资 、销售三大核心环节进行制度重构 。房地产开发项目公司制是开发环节的核心制度安排，项目公司依法行使独立法人权利 ，企业总部履行投资人责任
，总部不得在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红，这一制度的本质是将房企总部的风险与具体项目的风险剥离开来。融资环节推行主办银行制 ，一个项目确定一家银行或银团为主办银行
，项目开发
、建设、销售等资金全部存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求 ，解决了旧模式下的挤兑效应和信息不对称两大痛点
。销售环节推进现房销售制
，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险 ，同时告别“高周转 ”运作模式，驱动开发商更加注重打磨房屋品质
，也让房价回归真实供需关系。

K型分化在四个维度上各有体现 。

首先是在城市之间，以上海 、深圳等核心城市为代表 ，土地市场成交额高
、热度高；以大量三四线城市为代表
，土地成交减少、流拍频发，不同城市的房地产市场冰火两重天
。核心城市的住宅土地出让金占比持续上升。据中指数据库统计 ，2025年全国住宅土地出让金中
，TOP20 、TOP30
、TOP68城市占比分别为51.6%、61%和80%；2026年1-7月，对应TOP20 、TOP30
、TOP50城市占比已分别提升至62%、71%和80.5% ，表明市场资金加速向高能级城市优质地块集聚 。核心城市高溢价地王频出
，2026年1-7月一线 、二线
、三线城市住宅类用地平均溢价率分别为21%、9% 、3%
。深圳上半年“地王
”频出，三宗地块接连刷新区域地价纪录。与此形成鲜明对比的是 ，2026年1-7月全国住宅用地流拍撤牌率达14.3%
，流拍地块主要集中在三四线城市，占比高达86% 。

土地市场分化 ，源于房企投资逻辑的根本转变
。一是管理半径收缩，典型房企拿地城市数量多数收缩至20个以下
，保利发展从2021年的66个缩减至2025年的19个，中海地产收缩至15个 ，招商蛇口从41个减少到17个
，万科、龙湖分别仅为9个和5个，房企彻底告别全国化扩张模式。二是更重视确定性强的核心城市 ，人口持续流入
、产业集聚效应明显
，去化确定性高、产品溢价空间大，投资高度集中于一线及强二线城市 。

再看同一城市内部 ，我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段
。同一城市内部
，核心区域与非核心区域市场表现差异较大，资金正从远郊向核心区加速回流。

城市核心区域土地市场高溢价频现 ，优质项目获得市场认可 。以深圳为例
，上半年三宗地王全部位于核心板块——南山粤海街道 、前海桂湾
、宝安中心区，溢价率分别高达151%、114% 、99%。需求端 ，区位是购房者关注的首要因素，核心区凭借不可复制的资源禀赋与有限的土地供给持续获得溢价
。2026年1-7月上海商品住宅成交金额排行TOP10项目
，高度集中于浦东
、徐汇、虹口 、杨浦等核心区域，多个项目成交均价超过17万元/㎡ ，核心资产获取更高溢价被市场广泛认可。

非核心区域
，土地市场多底价成交甚至流拍，新房市场面临降价亦难有效激活需求的局面 。同一城市内 ，非核心区地块往往因需求不足而以底价成交
。以上海为例
，2026年上半年郊环外21次推盘共2688套住宅，仅去化311套 ，去化率低至11.6%；崇明两盘零去化
，金山多盘持续低迷，远郊项目普遍面临客源导入困难
、配套兑现缓慢等结构性瓶颈 ，即便大幅降价可能也难以有效激活需求。

城市内部的K型分化
，一是因为核心区域公共资源与土地价值重估，核心区集聚优质教育、医疗 、商业配套资源 ，而土地供给有限，需求与供给的结构性错位推动核心资产溢价持续走强；二是因为购房者风险偏好降低
，更倾向选择配套成熟的核心区，对远郊规划持观望态度 ，购买力向核心区收缩 。

聚焦到新房市场内部
，位置核心
、产品力强的豪宅，以及性价比较高的普宅更受追捧；而土地成本高、户型陈旧的豪宅 ，性价比一般的普宅市场关注度偏低
。

豪宅依靠优质景观和产品力
，高单价下依然实现快速去化。以上海为例，终极改善产品价格不断上移 ，2026年7月徐汇区内环联排别墅单价纪录连续刷新
，更高备案单价达32.82万元/㎡ 。上海太古源源邸地处浦东新区陆家嘴北滨江板块，一线临江区位突出 ，收官批次均价约19.18万元/㎡
，创下上海2026年新入市住宅项目均价新高，截至2026年6月12日累计销售348套 ，销售额达177亿元，整体去化率92%
。深圳蛇口高端住宅中信城开信悦湾
，2026年5月加推78套302㎡海景大平层，总价5150万元起步 ，半小时售罄。普宅则比拼性价比和精准定位实现去化 。

以北京西城区二环百万庄板块的百万佳苑橘园为例
，该项目为现房商品房，户型以48-108㎡的一居至三居为主 ，总价约464万元起步
，网签均价约9.66万元/㎡
。在核心地段，以低总价精准切入刚需及首次改善客群 ，用“低总价+好地段+现房”的组合实现快速去化。

新房市场豪宅与普宅分化的原因
，核心在于客群分化与购房逻辑分层 。豪宅面向高净值人群，核心驱动力是资产配置逻辑 ，核心地段 、优质景观、顶级产品力构成不可替代的溢价基础；而普宅面向刚需及首次改善客群
，购房决策高度务实，核心诉求是在有限预算内实现“住的好 ”。“好房子
”凭借功能强大的小户型
、完善的社区配套精准激活了置换与首置需求 ，已取代传统的价格战，成为驱动普宅去化的核心因素
。

最后是二手房与新房的对比
，二手房成交活跃度攀升、低总价成交占比扩大，而新房市场持续缩量。这是购房者考虑“确定性”与“价格弹性 ”后作出的选择 。

二手房交易活跃度持续提升
。根据国家统计局数据 ，全国二手房交易网签面积从2023年的7.09亿平方米增至2025年的7.37亿平方米
，三年累计增长约0.28亿平方米。住房城乡建设部数据显示，2026年1-7月全国二手房交易网签面积48218万平方米 ，同比增长10.2% 。核心城市成交尤为活跃
，1-7月上海二手房成交17万套，同比上涨14% ，月均成交2.4万套；北京成交12万套
，同比增长6.3%，为2021年以来同期更高；深圳成交4.3万套 ，同比上涨5.9%
。

新房市场持续缩量。全国商品房销售面积从2021年17.9亿平方米的高点持续下滑
，2025年降至8.8亿平方米，预计2026年约7.8亿平方米 ，长期看商品房市场成交量中枢预计将不断探底 。核心城市新房缩量同样明显，2026年1-7月上海新房成交9.7万套
，总量远低于二手房；北京 、深圳新房分别成交6万套和1.7万套，同比分别下降7.9%和8.4%
。分化背后是购房逻辑的转变。二手房所见即所得 ，几乎不存在交付风险
，且价格弹性更大，房东降价意愿强
、议价空间充足 ，更能匹配当下购房者的价格预期；而新房市场受限于地价、建安成本等因素
，价格刚性较强，调整空间有限 ，叠加部分项目交付不确定性
，购房者更倾向于选择确定性强 、即买即住的二手房 。供需双方的偏好转变，共同推动二手房成为当下市场交易的主力渠道
。

总体来看 ，K型分化是市场在总量收缩中完成的结构性重构。2026年1-7月
，全国房地产市场呈现“弱复苏
、强分化
”格局，新建商品房销售面积45021万平方米 ，同比下降11.8%，房地产开发投资43009亿元
，同比下降19.2% 。总量承压之下，结构性分化持续加深 ，K型分化已成为市场运行的核心特征。

与此同时
，房地产发展新模式的制度框架正加速落地
。2026年房地产政策重心从“推动止跌回稳”转向“着力稳定房地产市场 ”，围绕“因城施策控增量、去库存 、优供给
”的施政体系持续深化。“好房子”建设
、城市更新、存量资产运营正在形成房地产领域新的供需增长点 。随着新发展模式的制度框架逐步完善 ，资源将向更高效 、更确定
、更优质的方向持续配置
，行业正从“量的扩张 ”全面转向“质的竞争”，未来只有真正具备居住价值与不可复制性的资产 ，才能被市场认可
。

从行业整体来看
，新房成交量与土地成交规模的萎缩或将持续。二手房市场的热度更多停留在低总价刚需“以价换量
”层面，尚未形成对开发商投资端的有效牵引 。房企销售回款优先用于降负债、保交付 ，而非用于新增土地投资；土地市场虽在核心城市出现点状回暖
，但总量层面收缩趋势未改
。房地产销售与土地成交在总量意义上的持续缩量，仍是大概率事件。

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